Omdat het woningtekort in Londen steeds nijpender wordt, dreigt de groene strook ‘Green Belt’ rondom Londen nu deels verloren te gaan aan de bouwplannen van de burgermeester. De discussie is daarmee helder: wat weegt zwaarder, natuur of voldoende huisvesting?

Op maar zo’n dertig minuten van het centrum van Londen ligt de op een na laatste stop van de stedelijke metro, ‘Croxley Green.’ Een klein dorpje met zo’n 13.000 inwoners, omringd door groen. Groen van de Green Belt; een immense strook ongerepte natuur om en door delen van Londen heen waar niet gebouwd mag worden. Het gebied is zo groot, dat je de wereldstad er makkelijk meerdere keren mee zou kunnen vullen.Wanneer inwoner Barry Grant met zijn felblauwe jas over het bospad langs andere bewoners loopt, begroeten ze elkaar. Haast om de twee minuten loopt er iemand met een hond voorbij. Het ruikt er fris en het is er enorm stil. Soms hoor je het geluid van een eekhoorn die zich tussen het geritsel van de herfstblaadjes wringt. Je hoort de vogels fluiten en ziet de grotere vogels cirkelen boven de natuurgebieden. Zichtbaar genieten wandelaars van deze onaangetaste natuur. Barry loopt met zijn wandelschoenen en met een rustige ademhaling zonder moeite tussen de hoogteverschillen van het landschap door als hij al deze plekken met veel trots laat zien. Hij weet inmiddels dan ook precies waar hij het over heeft en kent de wijk op zijn duimpje. Barry kocht zijn huis op zijn 23^e en is inmiddels al meer dan 40 jaar woonachtig in Croxley Green. ‘’Je had hier alles, want het was dichtbij Londen en tegelijkertijd niet te groot of onoverzichtelijk. Er was rust.’’ De kleurverschillen die de herfst brengen naar Croxley Green ogen prachtig. Je ziet in de open vlaktes soms een oud gebouw staan, gebouwen waar volgens Barry mensen wonen die daar ook niet zo snel meer weggaan. Dit is hun leven.

Een leven waarin die oase van rust ironisch genoeg ook kan botsen met zichzelf. Want wanneer Barry laat zien hoe de gloednieuwe wijk van Croxley Green tot stand is gekomen, praat hij merkbaar met een zachtere stem en kijkt hij alerter om zich heen als er iemand langsloopt. Hij wil geen nieuwe bewoners afschrikken wanneer hij vertelt dat dit gebied vroeger het groene platteland was. Iets wat Barry letterlijk heeft zien verdwijnen met de komst van deze nieuwe bewoners. Zo vertelt hij: ‘’Als deze wijk nog verder uit zal breiden denk ik dat het een soort ‘ons tegen hen’ zal gaan worden. Je gaat verschillen merken omdat Croxley Green een hechte gemeenschap is waarvan de hoeveelheid bewoners op korte termijn wel eens zou kunnen gaan verdubbelen.’’ Een zorg die haast onvoorstelbaar lijkt als je over het bospad loopt en honderden meters aan groene omgeving voor je ziet liggen, maar die ongelooflijk reëel en dichtbij is.

Druk op de Green Belt

De Green belt. Een groene gordel van meer dan 500 duizend hectare aan grond, die zich in en rondom de stad Londen begeeft. De Green Belt is daarmee vergelijkbaar met zo’n 700.000 voetbalvelden. Of anders gezegd: als je de gordel over Nederland zou leggen, dan zou hij van Amsterdam tot aan Maastricht reiken. Het gebied bestaat inmiddels al bijna een eeuw en wordt bewust beschermd voor een aantal redenen. De belangrijkste daarvan is het beperken van stedelijke uitbreiding. Londen is al lange tijd een belangrijke wereldstad. Een stad waarvan de complete metropoolregio ruim 14 miljoen mensen telt. Omdat deze stad naast vele andere steden daarom moet uitbreiden om iedereen te kunnen opvangen, gaat dat ten koste van veel land. Als dat ongecontroleerd gebeurt, slokt Londen als het ware de kleinere dorpjes op. Daarmee dus ook cultuur, landschap en landbouwgrond. De Green Belt is daarmee dus een essentieel orgaan voor een heldere scheiding tussen stad en platteland. Het rapport ‘A Vision for London’s Green Belt’ benadrukt daarnaast dat publieke toegang en educatieve initiatieven in de Green Belt welzijn, milieubewustzijn en maatschappelijk draagvlak ook bevorderen.

In het bruisende Londen zelf is de woningcrisis al jarenlang een middelpunt van debat. In Londen zijn de gemiddelde huizenprijzen bijna twee keer zo duur als in de rest van het Verenigd Koninkrijk, waarbij er meer dan 300.000 mensen op een wachtlijst staan, op zoek naar een huis. Door de torenhoge huizenprijzen en lange wachtlijsten staan de recente plannen van burgemeester Sadiq Khan om het woningtekort aan te pakken volop in de schijnwerpers. Khan heeft namelijk de term ‘Grey Belt’ tot leven gebracht. Een term waarmee hij de plekken in of rondom de Green Belt categoriseert als bruikbaar voor bouw. Plekken zoals een oud pand dat in de Green Belt staat of een infrastructuur dat makkelijk en logisch is om uit te breiden naar het groene gedeelte zouden bij uitzondering dan gebruikt mogen worden voor bouw. Ja, het is onderdeel van de Green Belt, maar de overheid heeft de plicht om huisvesting voor haar inwoners te garanderen.

Barry benadrukt deze plicht wanneer hij op de rand van het dorpje Croxley Green staat: ‘’Het lastige is dat wij als burgers weinig te zeggen hebben. Je hebt twee standpunten die prominent zijn. We kunnen namelijk wel zeggen dat je hier niet mag bouwen, maar de overheid moet zorgen voor voldoende woningen en gebruiken dat daarmee als reden om er wel te kunnen bouwen.’’ Omdat de Burgermeester op veel gebieden op de rand van de Green Belt zo makkelijk kan uitbreiden met woningen op basis van wat er al staat, is er weinig dat hen zal tegenhouden. De straat in het noordelijkste puntje van Croxley Green is dan ook zo abrupt geëindigd, dat je letterlijk van de laatste straatbakstenen naar Green Belt-gebied loopt in maar een stap. Vanwege het feit dat deze scheiding zo zichtbaar is vermoedt Barry sterk dat het een kwestie is van tijd voordat ze het draadje doortrekken en de bouw continueren. De vraag is alleen wanneer. Barry legt daarnaast uit dat de inspecteurs die gaan over de bouw vaak alleen kijken naar welke faciliteiten er allemaal in de dorpen zijn, maar niet zo zeer of die dorpen die extra huizen ook daadwerkelijk aan kunnen. ‘’Onze infrastructuur is alleen maar gebouwd op de schaal van dit dorp. Je ziet het bijvoorbeeld al aan het station, dat is niet ontwikkeld voor de grote mensenmassa’s.’’

Hoe kan het anders?

Toch is er voor inwoners als Barry wel een sprankje hoop. Organisaties zetten zich steeds meer in voor bescherming van de Green Belt, onderbouwd met concrete oplossingen en statistieken. Een populair tegenargument voor het bouwen in de Green Belt als antwoord op de woningcrisis is de term ‘Brownfield land’. Brownfield is land dat al eerder is gebruikt, maar niet langer meer een doel dient. Denk aan oude fabrieken, parkeergarages of panden die in de stad Londen staan. Volgens een CPRE State of Brownfield 2025-rapport is er in Engeland genoeg brownfield land om 1,48 miljoen woningen te bouwen, waarvan meer dan 800.000 al planning permission hebben. Voor alleen Londen zou dit concreet al bijna 535.000 huizen betekenen. Het doel van de huidige overheid is om er 1,5 miljoen te bouwen in de vijf jaar dat zij verantwoordelijk zijn voor het beleid tot 2029. Dit zou in alleen Londen een derde van de benodigde woningen kunnen dekken. Een groot voorstander hiervan is de London Green Belt Council. De voorzitter hiervan, Richard Knox-Johnston, legt uit waarom: ‘’Naast dat we met Brownfield land de woningcrisis kunnen bemiddelen, is het ook nog eens aantrekkelijk voor jonge mensen. Er ligt al een infrastructuur in de stad en alles is al dichtbij. Je hebt bijvoorbeeld ook geen auto meer nodig.’’

Goed, als er zelfs door de gewone burger als Barry en organisaties als de London Green Belt Council al alternatieven met tekst en uitleg worden gegeven, waarom gaat de overheid er dan niet in mee? Het korte antwoord: geld. Knox-Johnston legt uit: ‘’Uiteindelijk draait het alleen maar om de centen. Het is nu eenmaal veel goedkoper om op een groene, lege vlakte te bouwen dan gebieden, zoals Brownfield land, te recyclen voor nieuwe woningen.’’ In dat geval moet er namelijk eerst gesloopt worden. Dit allemaal zorgt voor nieuwe complicaties, en daarmee extra kosten.

Christian Hilber is professor op de LSE Universiteit in Londen en deed jarenlang onderzoek naar de economische aspecten van de woningcrisis. Momenteel geeft hij les in economische aardrijkskunde, waar de Green Belt een relevant onderdeel van is. Hilber vertelt dat een stad twee richtingen op kan groeien; naar buiten of naar binnen. Naar buiten zou in dit specifieke geval de Green Belt zijn, waarbij met het naar binnen groeien het gebruikmaken van hoogtes een oplossing zou kunnen zijn. Het probleem met deze groei binnen een stad als Londen en de daarbij behorende Brownfield land is volgens Hilber echter: ‘’In Londen zijn er overal hoogtebeperkingen. Grote delen van het centrum zijn beschermd door behoudsbeleid of monumenten, waardoor je bestaande gebouwen niet mag slopen en dichter kunt bouwen.’’ Als gevolg hiervan komt de woningcrisis in de knel en zien we volgens Hilber al snel de gevolgen van dit effect: “Als een stad niet naar buiten kan groeien, niet omhoog kan groeien en bestaande gebouwen niet kan slopen om hogere dichtheid te bouwen, moet alles in de prijzen gaan. Puur en alleen omdat er dan simpelweg geen plek is om mensen te huisvesten”. Om dat te voorkomen, ziet Hilber bouwen op delen van de Green Belt als een van de weinig overgebleven opties. Er moet volgens hem dan wel een mix komen van horizontale en verticale groei: “Je kunt toestaan dat men in het centrum hoger mag bouwen, bestaande gebouwen kan slopen en energie-efficiënter en dichter kan bouwen.”

Dan rest ons alleen nog de vraag waarom er op dit moment, waar dan ook, plannen ook niet daadwerkelijk worden uitgevoerd. Hilber wijst op het mechanisme dat bouwprojecten vaak blokkeert: “Mensen zeggen dat we moeten verdichten, maar wanneer het hun eigen buurt betreft, zijn ze ertegen.” Hij legt uit dat lokale planners en politici vaak handelen naar de wensen van de lokale bevolking: “Omdat planningsbeslissingen lokaal zijn en lokale kiezers ertegen zijn, keuren lokale politici vaak geen bouwprojecten goed. Dus gebeurt er niets.” Het resultaat is volgens Hilber een klassieke NIMBY-dynamiek (“Not In My Backyard”): mensen steunen meer woningen in het algemeen, maar niet in hun directe omgeving.

De uitkomst is dat daarmee de toekomst voor Croxley Green en de Green Belt onzeker blijven. Waar en wanneer er nog meer bouwplannen in de Green Belt gerealiseerd worden, is een kwestie van afwachten. Vanaf een kleine heuvel kijkt Barry uit over het uitgestrekte groen en grijnst: “Soms denk ik dat het beter is om dit verhaal niet uit te leggen. Het is zo ingewikkeld, zoveel kanten, dat je er bijna hoofdpijn van krijgt.” Een onzekerheid die daarmee weliswaar de bron is van motiverende beloftes; Barry zal Croxley Green nooit meer verlaten, hoe complex de situatie ook is. Zo vertelt hij: “Ik begrijp dat er meer woningen nodig zijn. We moeten vooruitstrevend denken en concessies durven doen.”